Dubaï : Retour vers le futur ?

Dubaï : Retour vers le futur ?

Cité globale et hub marchand, l’émirat, hier étranglé par sa dette, se reprend à rêver de grandeur. Avec le soutien plus ou moins assumé de son puissant voisin pétrolier, Abou Dhabi. Enquête entre les tours…

A Dubai Marina, en fin d’après-midi, la promenade et les terrasses sont bondées, hormis lors des périodes de grande chaleur. Des familles, des couples de touristes fatigués observent en marchant les yachts amarrés qui se balancent au milieu de l’eau, brouillant le reflet des gratte-ciel à l’arrière-plan. Perçu par les Émiratis comme l’un de ces projets modernes conçus « pour les étrangers », cet îlot de tours résidentielles situé à michemin de Dubaï-centre et d’Abou Dhabi est très prisé. On y voit bien sûr des gandouras blanches et des abayas noires, habits traditionnels du pays, mais aussi et surtout des minijupes, des shorts et de petites bretelles. Les bars des hôtels y servent de l’alcool à volonté. Depuis un an, le quartier a connu une hausse des loyers de 20 à 30 %, après une chute phénoménale en 2009-2010. Il faut compter 2 300 euros par mois pour un trois-pièces, payables un an à l’avance. Certains montants atteignent même les niveaux d’avant la bulle immobilière. Le taux d’occupation aussi ne cesse d’augmenter, comme dans les autres quartiers à succès : Palm Jumeirah, Jumeirah Beach Residence, Downtown. Les plus excentrés tel International City ou les plus anciens tel Satwa sont habités par les populations asiatiques moins aisées.

De l’autre côté de Cheikh Zayed Road, l’autoroute à 14 voies qui traverse la ville, un chantier tout en longueur annonce l’arrivée imminente du tram, en 2014. Plus loin, le quartier financier chic du Dubai International Financial Centre (DIFC) affiche complet. Déserté en 2009 après les licenciements de traders désoeuvrés, voilà que ses cafés et restaurants grouillent de monde durant la pause déjeuner : des femmes en tailleur sexy et des hommes en costume-cravate, venus tout droit de la City de Londres, arpentent en contrebas l’esplanade de la grande arche. Au loin, on aperçoit la Burj Khalifa, la tour la plus haute du monde. Un peu partout, les grues ont repris leur activité, le bruit des marteaux-piqueurs réinvestit l’espace sonore.

Par un retournement de situation spectaculaire, Dubaï est aujourd’hui en plein boom, avec une croissance autour de 4 %. Il y a quatre ans pourtant, personne ne misait plus un kopeck sur l’avenir de ce petit émirat étranglé par la dette ; on parlait de ville fantôme, de faillite, de folie des grandeurs, de mirage. Mais Abou Dhabi, le plus grand émirat des Émirats arabes unis (dans une fédération qui en compte sept), lui a sauvé la mise en injectant quelque 20 milliards de dollars (15,3 milliards d’euros environ). Le conglomérat Dubai World a pu restructurer 25 milliards de dette.

UN CHANTIER PERMANENT

« Je vois de plus en plus de monde, j’ai plein de clients ! » se réjouit un chauffeur de taxi indien. Malgré l’affluence, les embouteillages monstres de 2007 relèvent du passé. « Aujourd’hui, on a le métro, de nouvelles routes partout, des voies qui se sont agrandies, des ponts, des échangeurs », ajoute-t-il en montrant une station de métro aérienne sur la droite. Cette dernière, de forme ovale et recouverte d’une couche de verre doré qui rappelle la carapace d’un insecte, engloutit à cet instant une rame bleu et blanc bondée de touristes et de personnels asiatiques. Arrivé sur le chantier de Business Bay, on s’étonne. Ce quartier d’affaires, qui promettait 200 tours près de la Burj Khalifa, avait stoppé net sa progression en 2009, abandonnant une poignée d’immeubles sans route ni électricité. À présent, des dizaines de tours bleutées, ovales, trapézoïdales, obliques côtoient des terrains en travaux entourés de clôtures. Partout, des bulldozers éventrent des sols en pleine chaleur. Ici, une vingtaine de piliers précèdent la pose d’un autre pont. Le chauffeur de taxi éclate de rire : « Ça fait trente-deux ans que je travaille ici. Il y a quinze ans, toute cette zone était nue. Il n’y avait aucune tour. Uniquement le Dubai World Trade Centre, l’hôtel Jebel Ali et quelques villas. Cheikh Zayed Road était vide. » À Business Bay aujourd’hui, les routes à quatre voies se croisent autour d’un canal qui relie l’ensemble à la crique, plus à l’est. Pour quelques millions de plus, l’autre extrémité sera prolongée à l’ouest pour se reconnecter à la mer à travers Cheikh Zayed Road.

Dubaï est redevenu un chantier permanent. Tous les moteurs de son économie témoignent d’une vigueur retrouvée, à commencer par ceux qui ont forgé son identité de cité marchande et de hub régional. En 2012, les échanges internationaux ont progressé de 13 %. Les zones franches de Dubaï (une trentaine) se sont développées même pendant la crise. Le port de Jebel Ali est aujourd’hui le neuvième port de conteneurs du monde. « L’activité marchande se porte bien et profite du boom de l’Arabie saoudite », explique Sébastien Hénin, gestionnaire de portefeuilles à la banque aboudhabienne The National Investor.

À Dubaï comme à Abou Dhabi, le transport aérien n’a cessé de progresser. Les compagnies locales Etihad Airways et, surtout, Emirates voient leurs bénéfices et leurs taux de remplissage augmenter et prennent des parts de marché aux acteurs asiatiques et européens. L’aéroport de Dubaï est désormais le deuxième du monde pour le trafic international de passagers, devançant depuis cette année celui de Paris-Charlesde- Gaulle. Le 27 octobre, celui de Dubai World Central s’ouvrira au trafic passagers via deux compagnies low cost. Capacité prévue à terme : 160 millions de voyageurs (contre 66 millions attendus cette année). Le tourisme progresse de 9 % par an. Avec le taux d’occupation des hôtels le plus élevé de la planète à près de 90 %, certains prédisent déjà une pénurie de chambres d’ici à un an. Pourtant, Dubaï prévoit de doubler le nombre de touristes à 20 millions à l’horizon 2020 (contre 15 millions à Londres). Vaste programme.

Même les secteurs les plus touchés par la crise ont repris vie. La Bourse de Dubaï enregistre l’une des meilleures performances mondiales : + 41 % depuis le début de l’année, du jamais-vu depuis 2008. Côté financement, si les banques européennes sont devenues frileuses, les émirats peuvent désormais compter sur les investisseurs asiatiques, qui n’hésitent pas à placer leurs fonds sur le marché local de la dette. « Intermédiaire entre l’Europe et l’Asie, Dubaï se positionne aussi sur le segment des nouveaux riches du “nouveau monde”, poursuit Sébastien Hénin. Tous ces gens qui ont de l’argent en Inde, en Russie, en Chine ne se trouvent pas dans des pays où, comme en Europe, le taux de croissance est à zéro. On est à 3 ou 5 %. Les nouveaux millionnaires issus de ces États se font un plaisir de dépenser leur argent à Dubaï. »

UN EMPLOI À TOUT PRIX

Confiant, l’émirat a même repris goût aux mégaprojets. En novembre dernier, Cheikh Mohamed Ibn Rached Al Maktoum, le patron de Dubaï et Premier ministre du pays, a créé la surprise en annonçant le lancement de Mohamed Ibn Rached City, un chantier sur dix ans qui comprendra cent hôtels, le plus grand mall (« centre commercial ») du monde (2,7 milliards de dollars) et un immense parc. En février, c’était Bluewater Island, une future île artificielle, au large de Jumeirah Beach Residence, avec la grande roue la plus haute du monde, une zone résidentielle, des magasins et hôtels (1,6 milliard). Une réplique du Taj Mahal (1 milliard) devrait faire, d’ici à l’an prochain, quatre fois la taille de l’original en Inde. Enfin, cinq parcs d’attractions (2 milliards) sont prévus près de Jebel Ali. Comme si cela ne suffisait pas, Dubaï est candidat à l’organisation de l’Exposition universelle 2020, avec la construction d’un site de 438 hectares près du nouvel aéroport Dubai World Central qui transformerait sensiblement le visage de la ville. Résultat : entrepreneurs et chômeurs du monde entier se bousculent pour saisir les opportunités.

Sur Palm Jumeirah, cette île artificielle en forme de palmier, les habitants attendent toujours le mall qu’on leur promet depuis des années. Mais de nouveaux hôtels ont fait leur apparition. C’est dans l’un des pubs de bord de mer, situé au rez-de-chaussée d’une tour résidentielle, que Max Carrughers apprécie de visionner ses matchs de cricket, une bière à la main. Pour cet Écossais qui vend des logiciels à des entreprises de construction, l’amélioration des affaires est nette : « Avec l’obtention de l’organisation de la Coupe du monde de football 2022, le Qatar était devenu mon premier client durant la crise. Mais maintenant, les Émirats sont largement repassés en tête. » Sur la terrasse, les résidents de la Palme, en majorité britanniques, se promènent en tongs et petite tenue, appréciant le chant des grillons sous les palmiers. « La concurrence sur le marché de l’emploi est devenue plus féroce, confirme le chasseur de têtes Benjamin Lalanne, de la société Naos International. On voit venir des gens de partout qui veulent trouver un emploi à Dubaï à tout prix ! Ils arrivent parfois sans préparation, sans CV en anglais, en pensant trouver l’eldorado. Ils commettent une grosse erreur ! »

Qu’a-t-il bien pu se passer pour que cet émirat donné pour moribond il y a quatre ans soit aujourd’hui l’un des rares havres de croissance ? Ce « miracle » est lié à des facteurs structurels mais aussi conjoncturels. Avant la crise financière, Dubaï disposait déjà d’infrastructures de qualité (ports, aéroports, zones franches bien rodées). Elles n’ont jamais disparu. « Même au plus fort de la crise, ils ont continué d’investir, affirme Sébastien Hénin. Ils ont ajouté des avions, construit de nouveaux terminaux, augmenté le nombre de lignes de métro, construit le Dubai Mall, qui est une référence régionale, etc. » Parmi les différents pays en croissance de la région (Qatar, Arabie saoudite), les Émirats offrent le cadre de vie le plus agréable et le plus facile pour un expatrié. Depuis des années, des communautés de cultures et de religions très différentes s’y côtoient en bonne entente. Au bienêtre matériel procuré par des salaires plus élevés que dans les pays d’origine malgré les écarts de rémunération astronomiques entre nationalités s’ajoute la liberté de culte, avec une trentaine d’églises, un temple hindou, un temple sikh et même quelques lieux dédiés aux mormons.

Sauvé par Abou Dhabi, Dubaï était déjà sur la voie de la reprise quand, en 2011, le printemps arabe a apporté un second souffle et produit des effets positifs à bien des égards sur l’économie émiratie. Désertant le Maghreb, les touristes européens y ont afflué. Les Arabes ont suivi la même voie. Pour anticiper une éventuelle contestation interne déjà bien limitée en raison de la généreuse redistribution matérielle, les Émirats (comme l’Arabie saoudite) ont augmenté sensiblement les salaires et les retraites des fonctionnaires, boostant la consommation. Le secteur financier aussi a profité du contexte régional. Après le repli des institutions financières de Bahreïn vers Dubaï, ce sont les capitaux russes de Chypre qui s’y déversent depuis quelques mois par centaines de millions de dollars, fuyant les nouvelles taxes imposées depuis mars par l’Europe. Autre source, « celle des Syriens et des Égyptiens aisés qui transfèrent leurs économies aux Émirats, affirme une entrepreneuse française en contact avec les institutions locales. Résultat, depuis quelques mois, les banques sont pleines à craquer de liquidités. Elles ne savent plus quoi faire de leur cas ».

L’immobilier en profite. « À côté des investisseurs traditionnels, pakistanais, indiens et iraniens, il y a davantage d’Arabes du Golfe, et surtout, désormais, des Syriens et des Égyptiens qui cherchent des placements et des visas », selon l’agent immobilier Mohammed Atif. Le consultant Iseeb Rehman (Sherwoods) confirme : « Pour tout achat immobilier dépassant 1 million de dirhams [environ 200 000 euros, NDLR], un investisseur peut obtenir un visa de résident pour lui et sa famille. Il est donc plus facile pour un Syrien qui a de l’argent de venir s’installer ici qu’en Europe. »

Dans ce contexte, la question de la flambée des prix commence à se poser. Les ventes sur plan, qui avaient ruiné tant de spéculateurs et d’entreprises, sont réapparues. Celle de 180 villas par Emaar Properties dans une zone pourtant désertique a provoqué bousculades et affrontements entre acquéreurs concurrents. Le lendemain, le prix de ces mêmes villas augmentait de 30 % dans certaines annonces. « L’achat sur plan offre de meilleures conditions financières », selon le consultant immobilier Craig Plumb, qui constate un retour de la spéculation. Certes, les nouveaux mégaprojets sont plus réfléchis, déclinés sur des décennies et situés dans des zones habitées et attrayantes. Le cadre juridique s’est également structuré. Les promoteurs sont obligés de placer le produit de leurs ventes sur plan sur un compte strictement destiné à financer la construction et non plus à s’acheter de nouveaux terrains ou à spéculer. Les investisseurs ne paient plus qu’en fonction de l’avancée des travaux et ils ne peuvent acquérir qu’un seul produit sur plan à la fois. Mais les spéculateurs et agences immobilières ne manquent pas d’imagination pour contourner les interdits.

Autre défi : les arriérés de paiement des entreprises étatiques. Selon nombre de sous-contractants, ces dernières auraient pris la fâcheuse habitude de ne plus payer la totalité de leur dû, ou de leur faire subir des retards allant jusqu’à deux ans, mettant les entreprises en péril ou les forçant à répercuter le fardeau sur les plus faibles. Ainsi, en mai, sur le chantier de Sowwah Square, à Abou Dhabi, des centaines de travailleurs indiens et pakistanais, privés de salaire depuis trois mois, ont fait une grève peu médiatisée ; beaucoup ne verront pas leur contrat renouvelé.

UN ÉMIRAT AVERTI…

Enfin, la question qui revient sans arrêt est celle de la dette. Ce qui a amené le FMI à mettre en garde Dubaï contre le risque d’une nouvelle bulle. Profitant des faibles taux d’intérêt, les entreprises gouvernementales ont porté leur endettement de 84 à 93 milliards de dollars en un an. La dette publique totale est évaluée à 142 milliards, bien au-dessus du PIB de l’émirat. L’an prochain, 36,5 milliards arriveront à échéance. À titre de comparaison, la dette d’Abou Dhabi s’élèverait à 50 % de son PIB (contre 20 à 30 % avant la crise). Dans les couloirs du fonds souverain de l’Abu Dhabi Investment Authority (Adia), on observe avec circonspection les mégaprojets de Dubaï, redoutant de devoir bientôt remettre au pot. Pourtant, les financiers de la zone restent confiants. « Aujourd’hui, je ne vois pas vraiment le risque. Les fondamentaux sont bons, les Émirats sont en plein boom et les investissements répondent à une demande croissante », affirme Sébastien Hénin. « Après tout, Dubaï s’est aussi constitué et développé dès le début sur de la dette », ajoute l’avocat d’affaires Jean-Michel Morinière, qui fait référence au premier crédit accordé par le Koweït et par les grandes familles marchandes iraniennes de Dubaï. Il s’agissait au siècle dernier de creuser la crique pour permettre à de plus grands navires d’accoster, et de faire de Dubaï une vraie cité marchande. Une économie tournée dès le début vers le commerce, consciente de ses faibles ressources en pétrole. « C’est aussi ce qui fait son ouverture exceptionnelle à l’étranger », conclut l’avocat, qui rappelle que les expatriés représentent plus de 80 % de la population totale.

TROP D’INFRASTRUCTURES ?

Autre question : le problème des redondances entre Abou Dhabi, Dubaï et même le Qatar. Est-il raisonnable d’avoir quatre aéroports internationaux dans le même pays, deux compagnies nationales géantes, quatre ports internationaux, deux zones franches financières ? Pour le moment, en tout cas, les trafics maritime et aérien augmentent tous les ans dans chacune de ces infrastructures. Jebel Ali est un port de transbordement, martèle Abou Dhabi, tandis que Khalifa Port serait un site de destination, mettant l’accent sur l’industrie lourde, comme l’illustre l’usine Emirates Aluminium (Emal). Mais les quelques zones franches de l’émirat sont encore loin de connaître le même succès que celles de Dubaï. « La nouvelle zone financière d’Abou Dhabi a été décidée avant la crise ; on ne la construirait sans doute pas aujourd’hui », reconnaît un banquier qui lui préfère sans hésiter le DIFC. Reste que les banques publiques ont été priées d’y délocaliser leur siège, et certaines institutions du DIFC pourraient y créer une branche pour se donner plus de chances de faire des affaires avec Abou Dhabi.

En attendant, il subsiste peu d’endroits sur la planète qui attirent autant de monde et de capitaux avec un tel enthousiasme. Dubaï n’est certes pas encore tiré d’affaire, mais l’avenir à moyen terme lui sourit, et son voisin est là pour rassurer les investisseurs. Depuis le « printemps arabe », la solidarité entre cousins n’a plus de prix…

LES CHIFFRES CLÉS

41 % DE HAUSSE pour la Bourse de Dubaï depuis le début de l’année.

160 MILLIONS DE PASSAGERS sont attendus à l’aéroport Dubai World Central à terme.

438 HECTARES. C’est la superficie du site qui pourrait accueillir l’Exposition universelle en 2020.

142 MILLIARDS DE DOLLARS. C’est le montant de la dette estimée de l’émirat.

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